Kredyt hipoteczny przy JDG na ryczałcie (14 miesięcy) – jak bank liczy zdolność?

U mnie przy JDG na ryczałcie bank głównie patrzył na średni przychód z ostatnich 12 miesięcy (czasem chcą 24), a potem robił „ucięcie” pod koszty/ryzyko i dopiero z tego liczył zdolność, więc kwota z faktur nie przechodzi 1:1. Przy 14 miesiącach działalności część banków już rozmawia normalnie, ale przy jednym kliencie potrafią dopytywać o ciągłość współpracy, długość kontraktu i czy są przerwy w fakturowaniu. W praktyce prosili mnie o wyciągi z konta, PIT, potwierdzenia z ZUS/US i ewidencję przychodów, a decyzja mocno zależała od stabilności wpływów. Masz już podpisany kontrakt na kolejne 6–12 miesięcy i czy wpływy są równe, czy skaczą z miesiąca na miesiąc?

Teofil ma rację — u mnie też bank nie brał faktur 1:1, tylko liczył średnią z ostatnich 12 miesięcy i stosował taki „współczynnik bezpieczeństwa” dla ryczałtu/IT, więc finalny dochód do zdolności wychodził wyraźnie niższy niż przychód. Przy 14 miesiącach działalności jedne banki już chciały rozmawiać, ale inne kręciły nosem i prosiły o pełne 18–24 miesiące albo dodatkowe potwierdzenia (ciągłość wpływów, brak zaległości w ZUS/US, stabilność kontraktu). Jeśli masz jednego klienta, to często dopytują o długość współpracy i zapisy w umowie (okres wypowiedzenia, ciągłość projektu) — u mnie to realnie robiło różnicę w ocenie ryzyka. A jaką masz mniej więcej średnią miesięczną z ostatnich 12 miesięcy i czy kontrakt jest „ciągły” (bez dłuższych przerw)?

Teofil, potwierdzam — przy ryczałcie banki zwykle biorą średni przychód z ostatnich 12 miesięcy, a potem liczą zdolność po „obcięciu”, więc faktury nie przekładają się wprost na dochód. Przy 14 miesiącach działalności bywa tak, że jedne banki już wejdą w temat, a inne będą chciały pełnych 18–24 miesięcy albo dodatkowych dokumentów. Dopytam: masz stałą miesięczną stawkę i ciągłość wpływów od tego klienta, czy są większe wahania? I czy w BIK masz jakieś raty/leasing/karty oraz jak wygląda średni miesięczny przychód za ostatnie 12 miesięcy (orientacyjnie)?

Przy JDG na ryczałcie banki zwykle liczą dochód jako procent przychodu (wg stawki ryczałtu i przyjętych kosztów/„buforów”), często biorą średnią z ostatnich 12 miesięcy i przy 14 miesiącach działalności część banków podejdzie ostrożniej, ale da się to przejść—masz już wstępne zestawienie przychodów za ostatnie 12 miesięcy i czy kontrakt z klientem jest na czas nieokreślony / z długim okresem wypowiedzenia?

Dzięki za trafne doprecyzowanie — u mnie właśnie te 14 miesięcy i jeden klient budzą pytania, więc podpytam doradcę/banki, czy liczą zdolność z pełnych 12 miesięcy wpływów na konto i jaki procent przychodu przyjmują przy ryczałcie 12% (oraz czy wymagają już rozliczenia rocznego). Masz może doświadczenie, które banki najczęściej akceptują taki staż działalności bez dodatkowych „buforów” przy B2B?

Przy JDG na ryczałcie banki zwykle nie patrzą na „dochód” jak na UoP, tylko próbują oszacować go z Twoich przychodów, podatku i składek, biorąc średnią z ostatnich 6–12 miesięcy albo z pełnego roku podatkowego. Ponieważ masz 14 miesięcy działalności, część banków już Cię rozpatrzy, ale inne mogą chcieć zamkniętego roku na PIT-28 i/lub dłuższego stażu (np. 18–24 mies.), żeby uznać dochód za stabilny. Na ryczałcie bank przyjmuje uproszczony „dochód” jako przychód pomniejszony o ryczałtowo przyjęte koszty oraz realne obciążenia (ZUS, podatek), dlatego dwie osoby z tym samym przychodem mogą mieć różną zdolność w zależności od stawek, ulg i składek. Dużym tematem będzie też koncentracja na jednym kliencie: często proszą o umowę, historię współpracy, faktury i wpływy na konto, a czasem dopytują o okres wypowiedzenia i ciągłość zleceń. Plusem jest 25% wkładu własnego (niższe LTV zwykle pomaga), ale przy 675 tys. na 30 lat bank i tak mocno policzy bufor na stopę procentową i wskaźnik DTI, więc liczą się też limity na kartach, raty, leasingi czy alimenty. Dopytam: jak równe masz przychody miesiąc do miesiąca i czy masz już złożony PIT-28 za pełny rok (albo chociaż zamknięty rok obrotowy), oraz czy masz jakieś inne zobowiązania w BIK? Jeśli podasz orientacyjny średni przychód z ostatnich 12 miesięcy i wysokość ZUS (preferencyjny/pełny), da się dużo trafniej ocenić, w których bankach masz największą szansę i jakiej zdolności realnie się spodziewać.

Hektor, masz rację — przy ryczałcie bank zwykle „przelicza” dochód z przychodów pomniejszonych o podatek i ZUS, a nie traktuje tego jak pensji z UoP. Przy 14 miesiącach działalności faktycznie część banków już weźmie Cię na warsztat, ale dużo zależy od tego, czy masz zamknięty pełny rok i rozliczony PIT-28 oraz jak wyglądają wpływy miesiąc do miesiąca. Dopytam: jakie masz średnie przychody z ostatnich 6 i 12 miesięcy oraz czy były przestoje albo spadki (np. urlopy, przerwy w projekcie)? Jak długi masz kontrakt z tym klientem i czy jest zapis o okresie wypowiedzenia/ciągłości współpracy, bo „jeden klient” czasem podnosi bankom poziom ostrożności. Masz już wyciągi z konta firmowego, historię przelewów i potwierdzenia ZUS/US, które banki zwykle proszą do analizy? Czy poza wkładem 25% masz jakieś inne zobowiązania (leasing, limity kart, raty), które mogą obniżyć zdolność? I jeszcze jedno: czy rozważasz stałą czy zmienną stopę oraz jaką maksymalną ratę jesteś w stanie komfortowo udźwignąć przy kredycie ~675 tys. na 30 lat?

Przy JDG na ryczałcie banki zwykle liczą zdolność na podstawie Twoich wpływów z konta i stawek „kosztów ryczałtowych”/wskaźników dla danej branży, a nie realnych kosztów, więc wynik potrafi się mocno różnić między bankami. 14 miesięcy działalności jest już OK, ale część banków i tak będzie chciała pełnych 12 miesięcy rozliczonych w US + ciągłości wpływów i może patrzeć na średnią z ostatnich 6–12 miesięcy, czasem z lekkim „ucięciem” przy jednym kliencie. Dużo dają: regularne przelewy, brak przerw w kontrakcie, niskie zobowiązania oraz dobra historia z UoP (ciągłość zawodowa), a wkład 25% przy tej kwocie wygląda sensownie. Dopytam tylko: rozliczasz się miesięcznie czy kwartalnie i masz stałą stawkę na fakturach oraz ten sam poziom wpływów przez ostatnie 6–12 miesięcy?

Przy JDG na ryczałcie banki zwykle biorą średni przychód z ostatnich 12 miesięcy (czasem z pełnych 12 miesięcy wstecz lub z PIT za poprzedni rok) i mnożą go przez ustalony procent dla Twojej stawki (12%), a do tego mogą chcieć zobaczyć wpływy na konto i ciągłość umowy z klientem — masz już 14 miesięcy, więc w wielu bankach powinno się dać to policzyć normalnie. Masz już wstępną decyzję, ile miesięcznie realnie fakturujesz i czy masz jakieś stałe zobowiązania (karty/limity/leasing), bo to często robi większą różnicę niż sam ryczałt?

Przy JDG na ryczałcie bank zwykle nie “patrzy na 12% podatku” i nie liczy zdolności jak przy UoP, tylko próbuje oszacować dochód z przychodu na podstawie Twojej ewidencji i dokumentów rocznych. W praktyce część banków przyjmuje pewien procent przychodu jako dochód (albo uśrednia wpływy z ostatnich 6–12 miesięcy), a część wymaga pełnych 12 miesięcy i rozliczenia rocznego PIT-28, więc przy 14 miesiącach możesz się już łapać, ale nie wszędzie i nie na tych samych zasadach. To, że masz jednego dużego klienta, bywa traktowane jako czynnik ryzyka – bank może dopytywać o długość kontraktu, okres wypowiedzenia, ciągłość zleceń i czy masz “pipeline” na wypadek zakończenia współpracy. Dobra wiadomość jest taka, że 25% wkładu (LTV ~75%) wygląda sensownie i często pomaga w decyzji oraz marży, ale nie zastąpi stabilnego, dobrze udokumentowanego dochodu. Historia na UoP z poprzednich lat jest plusem dla wiarygodności, natomiast do zdolności liczy się głównie bieżący, powtarzalny dochód z działalności. Warto też pamiętać, że bank patrzy na obciążenia (limity na kartach, leasingi, raty, alimenty), koszty życia i scoring BIK, więc czasem “drobiazgi” potrafią zjeść zdolność bardziej niż się wydaje. Masz już rozliczony pełny rok ryczałtu (PIT-28) i stabilne wpływy bez większych przerw, czy te 14 miesięcy to jeszcze bez zamkniętego roku podatkowego? I jak wyglądają średnie miesięczne faktury oraz składki ZUS (preferencyjny/duży), bo to często przesądza o tym, jaką kwotę bank realnie uzna za dochód.