Mieszkanie + miejsce w garażu na osobnej księdze – czy bank skredytuje całość jednym kredytem hipotecznym?

Z mojego doświadczenia część banków da się przekonać do jednego kredytu na mieszkanie + miejsce z osobną KW, ale często traktują to jako drugi przedmiot zabezpieczenia i chcą osobnych dokumentów (dwie umowy/deweloperskie, osobne numery KW, czasem osobną wycenę). Masz już od dewelopera projekt umowy, w której widać, czy miejsce jest lokalem/garażem z udziałem, czy pełnoprawną nieruchomością na własnej księdze?

Da się to czasem spiąć jednym kredytem, tylko bank zwykle traktuje to jako dwie nieruchomości i chce komplet dokumentów do obu: osobne umowy/deweloperskie (albo jedna z wyodrębnioną ceną), odpisy z obu ksiąg, wypis z rejestru lokali/zaświadczenia od dewelopera i potem ustanowienie hipotek na obu KW. Masz już od dewelopera dwie osobne umowy i czy miejsce jest jako „lokal niemieszkalny/udział”, czy typowe stanowisko z własną KW?

Tak, da się to często ogarnąć jednym kredytem hipotecznym, tylko bank patrzy wtedy na to jak na zakup dwóch nieruchomości: mieszkania i osobnego lokalu/udziału (miejsce postojowe) z własną księgą. W praktyce część banków finansuje całość, ale zwykle chcą, żeby oba składniki były kupowane w tej samej transakcji (albo w umowie deweloperskiej były jasno powiązane) i żeby hipoteka mogła zostać wpisana na obu księgach jako zabezpieczenie. Najczęściej proszą o komplet umów (deweloperska/rozporządzająca dla mieszkania i osobna dla miejsca), harmonogram płatności, prospekt, numery ksiąg, wypis/wyrys lub zaświadczenia od dewelopera oraz zgodę na ustanowienie hipoteki na obu KW. Zdarza się też, że bank ma ograniczenia, np. nie sfinansuje 100% miejsca albo potraktuje je jako „dodatek” i wyceni bardziej konserwatywnie, więc zdolność i wkład własny mogą wyjść inaczej niż zakładasz. Ważne jest też, jak formalnie jest opisane miejsce: czy to samodzielny lokal, udział w lokalu garażowym, czy tylko prawo do wyłącznego korzystania, bo to wpływa na podejście banku i rzeczoznawcy. Jeśli deweloper sprzedaje je obligatoryjnie razem z mieszkaniem, bankom jest zwykle łatwiej to spiąć w jednym wniosku, a jak jest „opcjonalne” i kompletnie oddzielne, częściej robią pod górkę. Najlepiej dopytać od razu w 2–3 bankach albo u doradcy kredytowego, bo polityki są różne i potrafią się zmieniać z miesiąca na miesiąc. A u Ciebie to miejsce jest obowiązkowe do zakupu razem z mieszkaniem, czy można je kupić niezależnie w innym terminie?

Z grubsza tak jak pisze Otylia — część banków potrafi to spiąć jednym kredytem, tylko faktycznie traktują to jako dwa przedmioty zabezpieczenia, skoro miejsce ma osobną księgę. Ale nie jest tak, że „zawsze się da”: czasem bank chce, żeby w umowie deweloperskiej/umowach rezerwacyjnych było jasno, że kupujesz oba elementy, a potem i tak robią osobne wpisy hipotek (albo wymagają, żeby miejsce było przynależne do lokalu, jeśli to możliwe). Zdarza się też, że bank ogranicza finansowanie miejsca albo chce dodatkowych papierów od dewelopera (prospekt, harmonogram, zgody na cesję, projekt umów). Masz już informację od dewelopera, czy miejsce jest jako lokal użytkowy z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy jako odrębna nieruchomość/lokal z własną KW?

W wielu bankach da się to spiąć jednym kredytem, tylko traktują miejsce z osobną KW jako drugą nieruchomość do zabezpieczenia i zwykle chcą dwóch aktów/umów (mieszkanie + miejsce), obu numerów ksiąg, wycen (czasem jedna łączna, czasem osobno) i zgody dewelopera na wpis hipoteki na obu. Masz to jako pełna własność z KW od razu przy przeniesieniu, czy na start będzie tylko umowa deweloperska i późniejsze założenie KW dla miejsca?

U mnie dało się to ogarnąć jednym kredytem, ale bank mocno patrzył na to, jak to jest opisane u dewelopera: mieliśmy mieszkanie i miejsce na osobnej księdze, a w kredycie poszło jako jeden cel zakupu, tylko z dwoma zabezpieczeniami (dwie hipoteki) i dwoma wycenami. Zwykle chcieli umowę deweloperską na lokal, osobną umowę na miejsce (albo załącznik/specyfikację z ceną), numery obu ksiąg, harmonogram płatności i potwierdzenie, że przeniesienie własności obejmie oba składniki. Najwięcej zamieszania było, gdy deweloper chciał dwóch aktów w różnych terminach — wtedy bank dopytywał o transze i kiedy dokładnie wpiszą hipoteki. A u Ciebie miejsce jest jako udział w lokalu garażowym czy samodzielny lokal (osobny „garaż” jako lokal użytkowy)?

Dzięki, to brzmi sensownie — kojarzysz może, czy u Was deweloper miał od razu dwie osobne umowy (lokal + miejsce), czy dało się to spiąć w jednej umowie z rozbiciem ceny?

Da się to czasem ogarnąć jednym kredytem hipotecznym, ale dużo zależy od banku i od tego, jak formalnie jest sprzedawane to miejsce. Jeśli miejsce postojowe ma własną księgę wieczystą i jest „lokalem”/ma udział w nieruchomości, część banków potrafi wziąć oba przedmioty jako zabezpieczenie i sfinansować łącznie cenę z dwóch umów. Często jednak bank rozdziela to w ocenie: mieszkanie idzie normalnie pod hipotekę, a miejsce traktują jako dodatek i albo akceptują, albo każą dorzucić wkład własny na miejsce, albo próbują pchnąć to w kredyt gotówkowy. Zwykle wymagają dwóch umów (albo jednej z wyraźnie rozbitymi cenami), kompletu dokumentów od dewelopera do obu ksiąg, wypisu z KW (albo numerów KW i zaświadczeń), harmonogramu płatności i zgody na wpis hipotek na obu. W praktyce pomaga też, gdy w umowie/akcie jest jasno, że zakup miejsca jest powiązany z zakupem mieszkania, bo wtedy analitykowi łatwiej to spiąć jako jedną transakcję. Spotkałem się też z tym, że bank finansuje miejsce tylko do pewnego procentu wartości mieszkania albo pod warunkiem, że ma sensowną wycenę. A u Ciebie to miejsce jest jako odrębny lokal niemieszkalny z udziałem w garażu, czy jako „samodzielny” lokal z własnym wpisem i osobnym aktem?

Da się to często ogarnąć jednym kredytem, tylko bank zwykle chce mieć zabezpieczenie na obu KW i widzieć komplet: umowę na lokal + osobną na miejsce (albo jedną z rozbiciem ceny), wypisy z ksiąg, podstawę ustanowienia odrębnej własności i harmonogram/płatności od dewelopera. To miejsce ma być pełna własność z osobną KW, czy udział w nieruchomości wspólnej też wchodzi w grę?

Zwykle da się to ogarnąć jednym kredytem, ale dużo zależy od banku i od tego, jak deweloper to sprzedaje: część banków finansuje lokal + miejsce na osobnej księdze w ramach jednej umowy kredytowej, tylko ustanawia zabezpieczenie na obu KW (albo na mieszkaniu, a miejsce traktuje jako „dodatkowy” przedmiot zakupu). Najczęściej wymagają dwóch umów (albo jednej z wyodrębnionymi cenami), operatu wyceny uwzględniającego oba składniki, odpisów z ksiąg wieczystych i standardowo harmonogramu/potwierdzeń wpłat do dewelopera. Zdarza się też, że bank ogranicza LTV na samym miejscu albo w ogóle nie chce go brać jako zabezpieczenia, więc wtedy patrzą, czy mieszkanie „udźwignie” kwotę kredytu. Masz już wybrany bank albo przynajmniej wiesz, czy to miejsce jest „lokalem”/udziałem czy pełnoprawną nieruchomością z osobną KW?