Kredyt hipoteczny na cesję umowy deweloperskiej - czy bank potraktuje to jak zwykły zakup?

Bank raczej nie potraktuje tego identycznie jak prostego zakupu od dewelopera, bo dochodzi jeszcze sama cesja i rozliczenie z cedentem. W praktyce dużo zależy od tego, jak jest skonstruowana umowa cesji: czy deweloper wyraża zgodę, czy cena obejmuje odstępne, ile zostało do zapłaty deweloperowi i komu bank ma uruchomić poszczególne transze. Przy kwocie 690 tys. zł i 20% wkładu własnego bank będzie patrzył nie tylko na zdolność, ale też na to, czy da się poprawnie ustanowić zabezpieczenie po przeniesieniu praw. Część banków akceptuje takie transakcje, ale potrafią mieć swoje wzory zapisów albo wymagają aneksu z deweloperem. Istotne jest też, czy rachunek powierniczy nadal działa i czy harmonogram płatności jest zgodny z tym, co bank może wypłacić. Przy lokalu prawie gotowym może być łatwiej niż na bardzo wczesnym etapie, ale formalności zwykle jest więcej niż przy zwykłej umowie deweloperskiej. Dobrze też rozdzielić w dokumentach kwoty: co jest zwrotem wpłat cedenta, co odstępnym, a co ceną płaconą deweloperowi. Czy deweloper już potwierdził zgodę na cesję i wskazał, jak ma wyglądać rozliczenie płatności?

Zgadzam się z Klarą, tylko dodałbym ostrożnie, że dla banku kluczowe będzie nie samo hasło „cesja”, ale to, czy po tej cesji da się jasno zabezpieczyć kredyt i rozpisać przepływy pieniędzy między deweloperem, cedentem i kupującym. Czy w tej umowie jest osobno pokazane, jaka kwota idzie do dewelopera, a jaka do cedenta?

Klara ma tu rację, bo dla banku to zwykle nie jest taki sam schemat jak zakup bezpośrednio od dewelopera. Dochodzi rozliczenie z osobą, która ceduje umowę, zgoda dewelopera i sposób opisania ceny, zwłaszcza jeśli część kwoty idzie jako odstępne, a część jako dopłata do dewelopera. Bank może też inaczej patrzeć na wypłatę transz, bo musi być jasne, komu i za co mają trafić środki z kredytu. Przy takim układzie kluczowe będą dokumenty: umowa deweloperska, projekt cesji, saldo wpłat i harmonogram pozostałych płatności. Czy w tej kwocie 690 tys. zł jest już ujęte wynagrodzenie dla cedenta, czy to tylko cena lokalu wobec dewelopera?

Bank zwykle nie traktuje cesji umowy deweloperskiej identycznie jak prostego zakupu od dewelopera, bo dochodzi jeszcze rozliczenie z cedentem i zgoda dewelopera na wejście nowego nabywcy w umowę. Da się to finansować kredytem hipotecznym, ale bank będzie patrzył na całą konstrukcję: ile zostało już wpłacone do dewelopera, jaka część ceny trafia do cedenta, a jaka bezpośrednio do dewelopera, oraz czy umowa deweloperska i harmonogram płatności są zgodne z wymaganiami banku. Istotne będzie też, czy lokal ma już założoną księgę wieczystą, czy dopiero będzie przeniesienie własności po odbiorze. Przy wkładzie własnym 20% problemem może być nie sam procent, tylko sposób udokumentowania rozliczeń i to, czy bank uzna kwotę płaconą cedentowi jako część transakcji zabezpieczanej hipoteką. Część banków podchodzi do tego dość ostrożnie i może chcieć, żeby pieniądze z kredytu szły głównie na rachunek dewelopera, a rozliczenie odstępnego z cedentem było pokryte ze środków własnych. Dużo zależy od zapisów cesji, zgody dewelopera i tego, czy bank zaakceptuje przejęcie praw z umowy jako etap przed ustanowieniem hipoteki. Dobrze też sprawdzić, czy cena 690 tys. zł obejmuje tylko pozostałą cenę lokalu, czy także odstępne dla cedenta. Czy w tej cesji przewidziane jest osobne wynagrodzenie dla cedenta ponad kwoty wpłacone już do dewelopera?

Bank raczej nie potraktuje tego identycznie jak zwykłego zakupu od dewelopera, bo dochodzi jeszcze ocena samej cesji, rozliczeń z cedentem i zgody dewelopera. Zwykle patrzą na to, czy umowa deweloperska dopuszcza cesję, jaka część ceny została już wpłacona, komu i kiedy mają iść środki z kredytu oraz czy da się prawidłowo ustanowić zabezpieczenie. Przy wkładzie 20% temat jest do zrobienia, ale bank może inaczej policzyć wkład, jeśli część pieniędzy ma trafić do cedenta jako odstępne, a nie bezpośrednio na cenę lokalu. Czy w tej cenie 690 tys. zł jest już zawarte odstępne dla cedenta, czy to tylko kwota pozostała do zapłaty deweloperowi?