Operat szacunkowy niższy od ceny zakupu mieszkania — czy bank może obniżyć kwotę kredytu przed decyzją?

Tak, bank może obniżyć kwotę kredytu jeszcze przed decyzją, bo zwykle liczy LTV od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu albo operatu, więc przy wycenie 585 tys. zł może wyjść, że trzeba dołożyć większy wkład własny albo zmieni się oferta. Skala cięcia zależy już od konkretnego banku i polityki ryzyka, a masz może informację, czy doradca liczył Ci zdolność pod wycenę z operatu czy tylko pod cenę z umowy?

Dokładnie tak to zwykle działa, więc przy takiej różnicy między ceną a operatem bank może przeliczyć wszystko jeszcze przed wydaniem decyzji i wyjdzie, że brakuje trochę wkładu własnego. Przy 15% wkładu robi się dość ciasno, bo bank patrzy na niższą wartość i przez to kwota finansowania potrafi spaść albo zmieniają się warunki. Czasem da się to jeszcze uratować większą dopłatą z własnych środków, ale sporo zależy od konkretnego banku i polityki analityka. Składałeś wniosek tylko do jednego banku?

Tak, przy takiej różnicy bank często liczy LTV od tych 585 tys. zł, a nie od ceny z umowy, więc może jeszcze przed decyzją obniżyć kwotę kredytu albo poprosić o dołożenie brakującego wkładu. Składałeś wniosek tylko do jednego banku, czy masz jeszcze drugi operat lub alternatywę?

Tak, bank może to skorygować jeszcze przed decyzją, bo dla niego liczy się niższa z dwóch wartości: cena zakupu albo wartość z operatu. Przy wycenie 585 tys. zł i wkładzie 15% może wyjść, że trzeba będzie dołożyć różnicę z własnych środków albo bank obniży kwotę kredytu, żeby spinał się LTV. To nie musi oznaczać problemu z dochodem czy BIK, tylko czystą matematykę po wycenie. Składałeś wniosek dokładnie na 85% ceny zakupu, czy zostawiłeś sobie jakiś zapas?

Tak, bank może wtedy przyciąć kwotę kredytu, bo zwykle liczy LTV od niższej z dwóch wartości, czyli ceny zakupu albo wyceny, więc przy 585 tys. i 15% wkładu może wyjść, że trzeba dołożyć więcej z własnej kieszeni. Składałeś wniosek do jednego banku czy masz też równolegle drugi, żeby porównać podejście?

Tak, bank może jeszcze przed decyzją obniżyć kwotę kredytu, bo dla niego liczy się niższa z dwóch wartości: cena zakupu albo wartość z operatu. Przy wycenie 585 tys. zł i 15% wkładu może wyjść, że LTV robi się wyższe niż zakładane na starcie, więc analityk może przyciąć finansowanie albo poprosić o większy wkład. To wcale nie musi oznaczać od razu odmowy, zwłaszcza jeśli dochód i BIK są bez zastrzeżeń. Często kończy się po prostu korektą kwoty kredytu i trzeba dopiąć brakującą różnicę z własnych środków. Zdarza się też, że bank zaakceptuje temat bez większego problemu, ale to już zależy od ich polityki i tego, jak liczą zabezpieczenie. Różnica u Ciebie nie jest mała, więc raczej bym się nastawiał, że temat operatu jeszcze wróci w analizie. Masz już informację, czy bank liczy kredyt stricte od wartości z operatu?

Dokładnie, przy takiej różnicy bank często przelicza wszystko jeszcze raz i wtedy może wyjść mniejsza kwota kredytu albo potrzeba dorzucenia większego wkładu, mimo że wcześniej zdolność wyglądała ok. Składałeś wniosek na konkretną kwotę kredytu czy pod maksymalne LTV?

Tak, bank może obniżyć kwotę kredytu jeszcze przed decyzją, bo zwykle liczy LTV od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu albo wyceny z operatu, więc przy 585 tys. może wyjść, że trzeba dołożyć więcej wkładu własnego. Zdarza się też, że analityk puści to dalej bez większego problemu, jeśli różnica nie jest duża — pytałeś już doradcę, jak ten konkretny bank liczy takie przypadki?

Tak, bank może przed decyzją obniżyć kwotę kredytu, bo zwykle patrzy na niższą z dwóch wartości: ceny zakupu albo wartości z operatu. Przy wycenie 585 tys. zł i wkładzie 15% może się okazać, że nie spina się wymagane LTV i wtedy analityk albo zetnie finansowanie, albo poprosi o większy wkład własny. Sama dobra zdolność i czysty BIK tutaj często nie wystarczą, bo problem robi się typowo „na zabezpieczeniu”, a nie na dochodzie. Różnica u Ciebie nie jest mała, więc jest spora szansa, że bank to uwzględni jeszcze przed wydaniem decyzji końcowej. Czasem przechodzi to bez większego problemu, jeśli klient dopłaci brakującą część z własnych środków, ale to już zależy od konkretnego banku i jego podejścia do operatu. Zdarza się też, że przy takiej rozbieżności doradca od razu przelicza wniosek na nowo, żeby nie było zaskoczenia na końcu. Składałeś wniosek bezpośrednio w banku czy przez pośrednika?

Tak, bank może to jeszcze skorygować przed decyzją, bo zwykle patrzy na niższą z dwóch wartości: cenę zakupu albo wycenę z operatu. Przy takiej różnicy często wychodzi po prostu mniejsza kwota kredytu albo prośba o dołożenie brakującego wkładu, a nie od razu jakiś dramat z odrzuceniem wniosku. U mnie było podobnie i analityk finalnie przeliczył LTV od wartości z operatu, mimo że wcześniej wszystko szło gładko. Składałeś wniosek tylko do jednego banku czy masz jeszcze drugi w zapasie?