Kredyt hipoteczny na budowę domu — co jeśli kosztorys przestaje się spinać przed wypłatą kolejnej transzy?

To zależy od banku, ale jeśli przy kontroli wyjdzie, że za kolejną transzę nie domkniesz etapu z harmonogramu, to często proszą o aktualizację kosztorysu i wtedy albo trzeba dołożyć różnicę z własnych środków, albo składa się wniosek o zmianę kwoty kredytu, o ile jeszcze jest zdolność i bank to dopuści. Bank raczej nie przymyka oka, jeśli widać niedobór na dokończenie budowy — masz już za sobą inspekcję po którymś etapie i bank coś sygnalizował?

Z mojego doświadczenia bank sam z siebie raczej nie „dosypuje” pieniędzy do kredytu, tylko patrzy, czy za wypłaconą transzę faktycznie został zrobiony deklarowany etap i czy całość inwestycji dalej ma sens. Jeśli z nowego kosztorysu wyjdzie niedobór, to często kończy się to koniecznością dołożenia własnych środków albo aneksem, ale to już zależy od banku i etapu budowy. Czasem da się przejść dalej bez większego problemu, jeśli różnica nie jest duża i postęp prac zgadza się z harmonogramem, ale przy większej luce bank może dopytywać, z czego sfinansujesz resztę. Masz już sygnał z banku albo od inspektora, że będą chcieli aktualizacji kosztorysu?

Też mam takie obserwacje, że bank bardziej patrzy na postęp prac i zgodność z harmonogramem niż na to, żeby nagle dorzucić brakującą kwotę. Jeśli na papierze zaczyna się to rozjeżdżać, to często wychodzi, że trzeba pokazać, skąd będzie brakująca różnica, bo inaczej mogą robić problem przy kolejnej transzy. Sporo zależy też od banku i od tego, jak duży jest niedobór względem całej inwestycji. Czasem przechodzi drobne przesunięcie kosztów między etapami, ale przy większej luce już zaczynają dopytywać o aktualny kosztorys albo dodatkowe środki. No i niestety samo to, że ceny poszły w górę, zwykle nie robi na banku większego wrażenia, bo dla nich ma się spinać dokończenie budowy. Dobrze też sprawdzić, co dokładnie masz w umowie o transzach i kontroli etapów, bo tam często jest najwięcej odpowiedzi. U ciebie to jest raczej niewielki brak, czy już taka kwota, że może wysypać cały kolejny etap?

Zwykle bank sam z siebie nie podnosi kwoty kredytu tylko dlatego, że koszty budowy wzrosły, bo dla niego liczy się to, co masz w umowie i harmonogramie transz. Jeśli przy kontroli wyjdzie, że dany etap nie został zrobiony w zakresie wynikającym z kosztorysu, może wstrzymać kolejną transzę do czasu uzupełnienia braków albo poprosić o aktualizację kosztorysu. W praktyce często kończy się to tym, że brakującą część trzeba dołożyć z własnych środków, żeby domknąć etap i ruszyć dalej. Zwiększenie wkładu własnego w trakcie budowy nie działa tak formalnie jak na początku, ale bank może oczekiwać, że pokażesz skąd bierzesz różnicę. Czasem da się zrobić aneks i podnieść kwotę kredytu, ale to zależy od zdolności, aktualnej wyceny nieruchomości i polityki konkretnego banku, więc nie jest to automatyczne. Sporo też zależy od tego, czy masz jeszcze rezerwę w kosztorysie, czy już wszystko jest “na styk”. Dobrze też sprawdzić, czy bank rozlicza transze bardzo sztywno według procentu zaawansowania, czy bardziej patrzy na sensowny postęp prac. Jaki to bank i na jakim etapie budowy jesteś?