Spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny — czy bank to finansuje?

W praktyce bywa różnie: część banków daje kredyt na spółdzielcze własnościowe bez KW, ale zwykle chcą konkretów ze spółdzielni i często stawiają warunek założenia KW po zakupie albo robią to jako kredyt „na przejście” do czasu wpisu. Masz już ze spółdzielni pisemne zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu i braku przeszkód do założenia KW?

W praktyce część banków podchodzi do spółdzielczego własnościowego bez KW niechętnie albo wcale, a jeśli już, to zwykle chcą, żeby KW była założona/przynajmniej żeby był złożony wniosek i było to do spięcia w terminie, bo bez wpisu hipoteki mają słabsze zabezpieczenie i proces potrafi się rozjechać czasowo. Masz już wstępnie wybrany konkretny bank i czy spółdzielnia da Ci na piśmie potwierdzenie prawa do lokalu + zgodę na założenie KW i dokumenty do wniosku?

Też mam wrażenie, że to się rozbija o zabezpieczenie — bez KW bank ma problem z hipoteką, więc często kończy się na tym, że chcą przynajmniej złożonego wniosku o założenie KW i realnego terminu domknięcia, a „kilka miesięcy” potrafi ich skutecznie zniechęcić przy finalizacji za 6–8 tygodni. Masz już potwierdzenie z konkretnego banku (albo doradcy w banku), że przejdą z samym potwierdzeniem złożenia wniosku o KW, czy mówią wprost „dopiero po założeniu”?

Dokładnie, u mnie bank też nie chciał iść dalej bez choćby potwierdzenia, że wniosek o KW jest już złożony i że da się to realnie dopiąć w sensownym terminie, bo przy „kilku miesiącach” od razu robią się schody przy akcie za 6–8 tygodni. Masz już papier ze spółdzielni o możliwości założenia KW i kiedy planują złożyć wniosek?

Z mojego doświadczenia i z tego, co ludzie piszą, spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej to dla wielu banków problem, bo trudniej im zabezpieczyć hipotekę. Część banków w ogóle odpada na starcie, a część podchodzi do tematu „warunkowo”, np. uruchamia kredyt dopiero po założeniu KW albo dzieli wypłatę na transze i czeka na wpisy. Te 6–8 tygodni do finalizacji może się rozjechać, jeśli spółdzielnia mówi o kilku miesiącach na KW, bo banki zwykle chcą mieć jasny termin i komplet papierów, a nie „w trakcie”. Zdarza się też, że bank prosi o dodatkowe dokumenty ze spółdzielni (zaświadczenia, podstawę nabycia prawa, brak zaległości), ale to nadal nie zastępuje KW. Przy 20% wkładu własnego jest łatwiej cenowo, ale to nie rozwiązuje kwestii zabezpieczenia, więc dużo zależy od konkretnego banku i analityka. W praktyce na Twoim etapie najlepiej nie zakładać, że „jakoś przejdzie”, tylko dopytać wprost doradcę/kilka banków, czy finansują spółdzielcze bez KW i na jakich warunkach wypłaty. Masz już od spółdzielni pisemną deklarację, że KW da się założyć i że nie ma przeszkód prawnych (np. gruntów, roszczeń), czy to tylko ustnie?

U mnie temat przerabiany był rok temu: spółdzielcze własnościowe bez KW i większość banków, z którymi rozmawiałem, kręciła nosem, bo bez księgi nie mają jak sensownie zabezpieczyć hipoteki. Dało się znaleźć bank, który “warunkowo” podchodził do sprawy, ale wtedy wchodziły dodatkowe zabezpieczenia (np. poręczenie, inna nieruchomość, czasem wyższa marża) albo zapis w umowie, że KW musi powstać w określonym terminie. W praktyce doradca od razu pytał o papier ze spółdzielni: zaświadczenie o przysługującym prawie, braku zaległości, podstawie nabycia itd., ale i tak kluczowe było, czy bank akceptuje brak KW na starcie. Te 6–8 tygodni do finalizacji bywa problemem, bo nawet jak bank mówi “ok”, to przy uruchomieniu kredytu często wraca temat zabezpieczenia i potrafią się wstrzymać, dopóki nie ma przynajmniej złożonego wniosku o KW i potwierdzenia z sądu. Znam też przypadek, gdzie bank poszedł w to, ale tylko przy bardzo “czystych” dokumentach i spółdzielni, która szybko wydała komplet zaświadczeń. Najbardziej realny scenariusz, jaki widziałem, to: decyzja kredytowa jest, ale warunki do wypłaty robią się twarde i wtedy terminy się rozjeżdżają. Masz już jakieś potwierdzenie ze spółdzielni, że da się złożyć wniosek o KW od razu po akcie i że wydadzą wszystkie zaświadczenia bez zwłoki?