Cesja umowy deweloperskiej a kredyt hipoteczny — czy banki to finansują?

Banki zwykle potrafią to finansować, ale dużo zależy od papierów: czy cesja i aneks jasno przenoszą wszystkie prawa/obowiązki na Ciebie, jak wygląda harmonogram wpłat po cesji, czy deweloper ma rachunek powierniczy i czy bank akceptuje, że część środków była wpłacona przez cedenta. Masz już wgląd w projekt aneksu/cesji i czy te wcześniejsze wpłaty będą w umowie wpisane jako zaliczone na Twoją cenę?

Banki to czasem finansują, ale to nie jest „standard” jak zwykły zakup od dewelopera — sporo zależy od tego, jak jest zrobiona cesja i aneks oraz czy bank wejdzie w rozliczenie wpłat poprzedniego nabywcy. Często chcą, żeby wszystkie dotychczasowe wpłaty były dobrze udokumentowane, a środki z kredytu szły zgodnie z harmonogramem na rachunek dewelopera (i żeby cesja nie wyglądała jak „odsprzedaż z marżą” bez pokrycia w umowie). Przy odbiorze za 6–8 miesięcy zwykle wchodzi jeszcze kwestia transz, zabezpieczeń i tego, czy deweloper/budowa są akceptowalne dla danego banku, więc w praktyce jedne banki przejdą, inne się wycofają na etapie analizy papierów. Masz już wgląd w treść aneksu i czy cesjonariusz wchodzi w prawa/obowiązki 1:1, czy pojawia się dodatkowa „dopłata” do cedenta poza rachunkiem dewelopera?

Banki to zwykle finansują, ale przy cesji dużo zależy od papierów: czy deweloper zgadza się na cesję i czy aneks jasno przenosi prawa/obowiązki oraz harmonogram wpłat na Ciebie. Często bank chce też potwierdzeń dotychczasowych wpłat i tego, komu idą kolejne transze (czasem na rachunek powierniczy), a czasem robią z tego „zakup prawa z umowy” i mają swoje wymagania. Przy odbiorze za 6–8 miesięcy raczej da się to poukładać, tylko trzeba sprawdzić, czy w umowie nie ma zapisów, które bankom przeszkadzają (np. zgody dewelopera warunkowe, dziwne terminy albo opłaty). Masz już konkretny bank/doradcę na oku i czy sprzedający brał na to mieszkanie jakiś kredyt (hipoteka/cesja praw na rzecz banku)?

Też mam wrażenie, że banki często to przepuszczają, ale właśnie cała zabawa jest w dokumentach i w tym, żeby aneks po cesji nie zostawiał żadnych „szarych stref” co do praw, obowiązków i harmonogramu. Do tego temat dotychczasowych wpłat i tego, na kogo idą kolejne transze potrafi zrobić różnicę, bo banki lubią mieć to rozpisane czarno na białym. Przy odbiorze za 6–8 miesięcy raczej brzmi to jak typowa inwestycja w toku, tylko z dodatkowym krokiem po drodze. Masz już od dewelopera projekt aneksu i informację, czy przelewy po cesji idą wyłącznie na rachunek powierniczy?

Mam podobne odczucie jak Ty: sama cesja jako taka często przechodzi, ale bank zaczyna „kręcić nosem” dopiero wtedy, gdy po aneksie nie wynika czarno na białym, kto dokładnie wstępuje w prawa i obowiązki, od jakiej daty, i czy harmonogram płatności dalej jest spójny z postępem budowy. U mnie w rozmowach z doradcą kluczowe było też rozpisanie dotychczasowych wpłat: czy to idzie jako część ceny lokalu, czy jako rozliczenie między cedentem a cesjonariuszem, i czy deweloper potwierdza saldo oraz to, że te pieniądze „siedzą” na Twoim mieszkaniu. No i temat transz – banki lubią, gdy widać, że kolejne płatności lecą już z Twojego kredytu bezpośrednio do dewelopera, a nie „okrężnie” do sprzedającego, bo wtedy robi się ryzyko i pytania o cel finansowania. Przy odbiorze za 6–8 miesięcy raczej liczyłbym się z tym, że bank poprosi o komplet: umowę deweloperską, aneks cesji, harmonogram, potwierdzenia wpłat i czasem zgodę dewelopera na przelew wierzytelności/cesję praw. Jeśli w aneksie są jakieś dopiski typu zmiana rachunku do wpłat, zmiana terminów albo zmiana zakresu lokalu, to potrafi wydłużyć analizę, bo bank traktuje to jak „nową” sytuację, a nie prostą podmianę strony. W praktyce dużo zależy od tego, czy deweloper jest znany bankowi i czy dokumenty są pisane pod finansowanie, a nie pod „dogadanie się” między stronami. Masz już w projekcie aneksu wpisane, na kogo deweloper zalicza dotychczasowe wpłaty i że kolejne transze idą już na rachunek dewelopera z Twojego kredytu?

U mnie bank nie zrobił z tego wielkiego problemu, ale potraktował to jako trochę „niestandardową” transakcję i dopytywał o papiery. Kluczowe było, żeby cesja była jasno opisana w aneksie, z potwierdzeniem od dewelopera, że wchodzisz w prawa i obowiązki cedenta, oraz żeby harmonogram wpłat i rachunek powierniczy się zgadzały. Bank chciał komplet: umowę deweloperską, aneks cesji, potwierdzenia dotychczasowych wpłat i informację, kto i kiedy dopłaca resztę, bo inaczej trudno im policzyć LTV i transze. Z samym kredytem „na 6–8 miesięcy do odbioru” było ok, tylko pilnują terminów w umowie i czasem chcą, żeby w akcie/aneksie było wprost, że płatności po cesji idą już od Ciebie. Wkład 20% i UoP w IT pomaga, bo w ocenie dochodu jesteś „standardowy”, a cesja robi zamieszanie głównie po stronie dokumentów i ryzyk formalnych. Spotkałem się też z tym, że jeden bank kręcił nosem na cesję między osobami prywatnymi, a drugi przeszedł gładko, więc mocno zależy od konkretnego banku i analityka. Masz już ustalone, czy te wcześniejsze wpłaty cedenta wchodzą Ci jako część wkładu własnego, czy bank chce, żebyś to „odtworzył” przelewami po swojej stronie?

Banki często to finansują, ale to nie jest „standard z automatu” – dużo zależy od tego, jak jest zrobiona cesja i aneks (czy wchodzisz w prawa i obowiązki, jak bank ma zabezpieczenie na umowie do czasu wpisu hipoteki, jak rozliczona jest wpłacona część i opłata za cesję). Masz już konkretny bank na oku i czy cesja ma być trójstronna z deweloperem?